Grundsteuer neu gedacht – was das für Mainz bedeutet
Berichtszeitraum: Juli 2024 – Dezember 2025
Grundsteuerreform - und ihre Auswirkungen auf Mainz
Bisher basierte die Festsetzung der Grundsteuer auf Steuermessbeträgen, die ausgehend von den sogenannten Einheitswerten ermittelt wurden. Diese Werte knüpften an die Verhältnisse des Jahres 1964 (betrifft die „alten“ Bundesländer) bzw. 1935 (betrifft die „neuen“ Bundesländer) an. Diese Einheitswerte waren hinter der tatsächlichen Wertentwicklung bei Grundstücken in erheblichem Maße zurückgeblieben. Dies führte zu Wertverzerrungen und Ungleichbehandlungen. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung in den „alten“ Bundesländern seit 2002 wegen Verstoß gegen das Gleichheitsprinzip (Art. 3 GG) für verfassungswidrig erklärt. Dadurch war der Gesetzgeber verpflichtet bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu schaffen, die am 8. November 2019 im Bundesrat verabschiedet wurde.
Bewertung der Grundstücke
Zur ersten Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 musste deutschlandweit eine Bewertung der Grundstücke erfolgen. Die Grundstückseigentümer:innen wurden von den Finanzämtern zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte aufgefordert. Die auf Grundlage der Grundsteuerwerte festgesetzten Grundsteuermessbeträge wurden den Kommunen im Laufe des Jahres 2024 von den Finanzämtern zur Verfügung gestellt.
Festsetzung und Erhebung durch Kommunen und Gemeinden
Die Städte und Gemeinden sind für die Festsetzung und Erhebung der Steuer zuständig. Seit dem 1. Januar 2025 verwenden die Kommunen erstmals die auf der Basis der neuen Grundsteuerwerte beruhenden Steuermessbeträge, legen die örtlichen Hebesätze fest, setzen die zu zahlende Steuer fest und versenden Grundsteuerbescheide mit einer Zahlungsaufforderung.
Versand der neuen Grundsteuerbescheide
Der Stadtrat hatte beschlossen, die bisherigen Hebesätze für die Grundsteuer A mit 350 Punkten und für Grundsteuer B mit 480 Punkten beizubehalten. Auf Basis dieser Festlegung wurden am 13.1.2025 die neuen Grundsteuerbescheide an die Eigentümer:innen versendet.
Für zahlreiche Grundstücke ergaben sich durch die geänderte Bewertung erheblich höhere Grundsteuerbeträge als vor der Reform. Die Folge war eine große Zahl von Beschwerden in Form von Anrufen, E-Mails und Widersprüchen, die die Steuerabteilung vor enorme Herausforderungen stellte und immer noch stellt.
Grundsteuer: Zahlen im Überblick
Grundsteuerbescheide hat die Steuerverwaltung versendet.
Bescheide stehen noch aus. (Stand 21.10.2025)
Bescheide konnten nicht zugestellt werden. (Rückläufer)
Widersprüche gingen bisher bei der Steuerabteilung ein.
E-Mails hat die Steuerabteilung zur neuen Grundsteuer bisher bearbeitet. (Stand: 1.12.2025)
Erhöhung des Hebesatzes für unbebaute Grundstücke und Nicht-Wohngrundstücke
Im Mai 2025 wurde der Haushaltsplan der Landeshauptstadt Mainz für das Jahr 2025 von der Kommunalaufsichtsbehörde aufgrund der hohen Fehlbeträge global beanstandet und unter anderem die Ausschöpfung aller Einnahmemöglichkeiten gefordert. Der Stadtrat kam dem am 25.6.2026 insoweit nach, als er von der inzwischen durch Landesgesetz eingeräumten Möglichkeit zur Festlegung differenzierter Hebesätze für die Grundsteuer B Gebrauch machte und den Hebesatz für unbebaute Grundstücke und für Nicht-Wohngrundstücke von 480 auf 720 Punkte erhöhte.
Durch diese Entscheidung wird vermieden, dass die durch die Grundsteuerreform ohnehin überdurchschnittlich stark belasteten Wohngrundstücke noch weiter belastet werden und gleichzeitig die von der Reform eher begünstigten unbebauten und Nicht-Wohngrundstücke einen Beitrag zur Haushaltskonsolidierung leisten.
Es ist zu erwarten, dass nach dem Versand der geänderten Grundsteuerbescheide Ende des Jahres 2025 eine erneute Welle von Beschwerden und Widersprüchen auf die Landeshauptstadt Mainz zukommen wird. Die bisherigen Widersprüche haben inhaltlich nahezu ausschließlich den Grundsteuermessbetrag und somit das Vorverfahren beim Finanzamt Mainz angefochten. Bei den differenzieren Hebesätzen jedoch besteht ein deutlich höheres Prozessrisiko für die Landeshauptstadt Mainz, da die Festlegung der Hebesätze angefochten werden kann und in diesem Fall nicht das Finanzamt, sondern die Stadt Widerspruchsgegnerin bzw. Beklagte ist.